上海出台推进农民集中居住的新规啦 ( 2019-05-14 )

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上海市《关于切实改善本市农民生活居住条件和乡村风貌进一步推进农民相对集中居住的若干意见》(以下简称“意见”)目前已公布。根据“意见”,到2022年,本市将有约5万户农民实现相对集中居住,推进重点为高速公路、高铁、高压线沿线,生态敏感区,环境综合整治区,以及规划农村居民点范围外的分散居住户。

“农民相对集中居住”分进城镇、

对于农民相对集中居住,“意见”考虑了“进城镇集中居住”、“农村平移集中居住”两种情况。

就“进城镇集中居住”而言,“意见”要求各涉农区优先保障农民集中安置用地,将安置地块优先布局在城镇化地区、大型居住社区和周边现状为建设用地的地块,安置地块要满足基本公共服务、交通和生活便利等条件。


同时,允许各涉农区通过规划调整适当增加开发边界范围,将镇区周边集体建设用地定向用于建设农民集中居住安置房。农民进城镇集中安置地块土地出让起始价,按照拟出让地块所在区域同类用地基准地价的70%确定,安置地块可采取定向方式出让。

就“农村平移集中居住”而言,“意见”要求各涉农区、乡镇(街道)政府要在各自总体规划中优先考虑农村平移集中居住点的布局和用地。同时,“意见”支持各涉农区、乡镇(街道)探索多种宅基地跨村平移集中归并方式,对具有建房资格的农户,允许在镇域范围内按照规划跨村平移集中归并。

市、区财政对农民相对集中居住

将给予资金等方面支持

“意见”对“进城镇集中居住”和“农村平移集中居住”都给予了资金、税费等方面的支持。

对于“进城镇集中居住”,按照本市城乡建设用地增减挂钩政策的农民进城镇集中居住项目所涉节余建设用地,市级土地出让收入按照每亩400万元的基数计算返补。

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同时,市级财政根据市住房城乡建设管理委牵头的市级推进机构批复的农民进城镇集中居住项目实施方案确定的总规模,按照市政府确定的标准给予定额补贴。为减轻各涉农区推进农民进城镇集中居住项目启动阶段的资金压力,项目实施方案获得批复后,即拨付市级财政资金补贴和市级土地出让金返补总额的80%;项目竣工验收后,拨付剩余20%的市级财政资金补贴;土地出让完成后,拨付剩余20%的市级土地出让金返补。


“意见”要求,对进城镇集中居住分配的农民安置房,要纳入各涉农区区属征收安置房建设计划,可享受和征收安置房一样的税费减免政策。

对于“农村平移集中居住”,市、区财政对规划确定的平移集中居住点基础设施配套项目进行补贴,资金由市、区共同承担。其中,市级财政根据市级推进机构批复的农民平移集中居住项目实施方案确定的总规模和市政府确定的标准,给予项目补贴。

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另外,实施农村宅基地平移集中的项目,原则上总的宅基地用地规模节地率不得少于25%。对市级推进机构批复的农民平移集中居住项目,宅基地拆旧面积核减建新面积后,减量部分按照市政府确定的标准给予资金补贴。

不过,农村平移集中居住必须做好风貌管控。 “意见”要求,农村平移集中居住要体现上海江南水乡传统建筑元素风貌,提升乡村风貌和农房建筑设计水平,推进农村平移集中点建房统一规划、统一设计、自主联合建设。对不符合本市乡村风貌建设导则的不予批准,不予享受基础设施配套补贴和节地政策补贴。

“意见”要求,对经市级推进机构认定的农民相对集中居住项目涉及的电力、通讯、有线电视、给排水和燃气等配套工程,按照动迁安置房配套工程收费标准执行。鼓励各涉农区与配套企业协商,对农村平移集中居住过程中农民建房或者委托建房的配套工程费给予减免。另外,对农民进城镇集中居住的社区和农村平移集中居住点,要优先安排和整合市、区两级涉农建设资金,统筹实施河道整治、生活污水、村庄改造等基础设施建设和环境整治项目,相关市级资金政策予以支持,以降低农民集中居住项目基础设施和配套建设成本。

严控规划农村居民点范围外

农房新建、改建和翻建

“意见”对农民相对集中居住的安置面积和建房标准也作了规定。

进城镇集中居住的实物安置面积为:4人及4人以下户不超过180平方米,人口超过4人的,可按照每人20平方米标准增加建筑面积。“意见”允许各涉农区结合实际确定安置房套型面积,但实物安置面积最多不得超过规定上限20平方米。

对于农村平移集中的建房标准,“意见”表示应遵循节约集约用地原则,其中宅基地面积按照5人及5人以下户不超过140平方米、6人及6人以上户不超过160平方米执行;房屋建筑占地面积按照5人及5人以下户不超过90平方米、6人及6人以上户不超过100平方米执行。农村村民建房檐口高度不得超过10米,屋脊高度不得超过13米,层数不得超过3层,并取消农业辅房。


对“进城镇集中居住”,在确保自住需求的基础上,可结合产业用房、股权安置、养老安置以及货币补偿等多元化方式,保障农村村民宅基地财产权益。鼓励各涉农区通过加强公共服务,减少农户实物安置面积量。同时,“意见”鼓励各涉农区采用货币补偿方式,引导农民自愿退出宅基地,退出后可以购买1套自住商品房。对合法合规取得宅基地并自愿有偿退出的农户,各涉农区可参照农民进城镇集中居住的补贴标准,给予货币化补偿。

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“意见”也要求各涉农区加强农村村民建房管理,按照各涉农区新市镇总体规划、村庄布局规划和郊野单元(村庄)规划,严格控制规划农村居民点范围以外农房新建、改建和翻建。

具有宅基地资格权的农户,可依法申请和使用宅基地。宅基地资格权按照本地区“农业户籍+农村集体经济组织成员”确定,具有宅基地资格权的农户以户为单位申请宅基地,申请建房用地的人数计算,按照本市农村村民住房建设管理有关规定执行。

“意见”指出,对有宅基地资格权且位于规划农村居民点范围内的农户,在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下,允许实行翻建、改建。对有宅基地资格权但位于规划农村居民点范围以外的农户,引导其选择进城镇集中居住,或到规划确定的农民集中居住点实施平移集中建房,并严格执行宅基地用地规模和建房标准。对无宅基地资格权的非农户翻建、改建住房作出必要限定,采取进城镇集中居住或者货币补偿方式引导其退出宅基地。